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소정법(소규모정비사업) Vs 도정법(재개발 재건축) > 커뮤니티

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소정법(소규모정비사업) Vs 도정법(재개발 재건축)

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소정법(소규모정비사업) Vs 도정법(재개발 재건축)
노후도에 대하여
전영진대표 전문가홈 0원

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[이론미션 9. 도정법 VS 소정법, 노후도에 대하여]

 

재개발, 재건축, 가로주택정비사업 등에 있어 개발 가능 여부를 판단한다는 것에 가장 기본적인 사항이 노후도입니다.

재건축은 건축물의 년식과 안전진단이라는 두 번의 절차를 통해 노후 상태를 점검하지만

재개발과 가로주택정비사업은 일반적으로 건축물의 년식을 노후도의 기준을 잡고 있습니다.

그리고 도정법의 구조는 구체적인 년도를 지역별 조례에서 규정하고 있습니다.

노후도는 지금 당장의 상태도 중요하지만 신축 등으로 인해 새건물이 늘어나서 개발이 저해되는 부분도 미리 점검해야 합니다.

 

개발 가능 여부에 있어 노후도와 함께 중요하게 여기는 다른 몇 가지가 있는데, 접도율, 호수밀도, 세장형/부정형 등이 그것입니다.

우리가 집중적으로 공부하는 가로사업의 경우는 접도율과 세장형/부정형 부분에서 재개발 지정 요건에 해당되지 않는 지역들인 경우가 많습니다.

그래서 소정법에서는 노후도만을 이야기할 뿐, 다른 부분들은 언급하고 있지 않습니다.

 

 

이번주 미션에서는 주로 도정법에서 노후도 요건을 어떻게 규정하고 있는지 살펴봐서 소정법에서는 어떻게 규정하게 될지 예견하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

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[빈집 및 소규모정비사업법]

2(정의)

3. "소규모주택정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후·불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

 

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[빈집 및 소규모정비사업법 시행령]

3(소규모주택정비사업 대상 지역) 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "노후·불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.

 

1. 자율주택정비사업: 국가균형발전 특별법에 따른 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률51조에 따른 지구단위계획구역, 도시 및 주거환경정비법20·21조에 따라 정비예정구역·정비구역이 해제된 지역 또는 같은 법 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 정비구역, 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법2조제1항제5호의 도시재생활성화지역 또는 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 지방자치법175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 "·도조례"라 한다)로 정하는 지역으로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역

 

. 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

 

. 해당 사업시행구역 내 기존 주택(이하 "기존주택"이라 한다)의 호수(戶數) 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 미만일 것. 다만, 지역 여건 등을 고려하여 해당 기준의 1.8배 이하의 범위에서 시·도조례로 그 기준을 달리 정할 수 있다.

 

1) 기존주택이 모두 주택법2조제2호의 단독주택(이하 "단독주택"이라 한다)인 경우: 10

2) 기존주택이 모두 건축법 시행령별표 1 2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)인 경우: 20세대

 

3) 기존주택이 단독주택과 다세대주택으로 구성된 경우: 20(단독주택의 호수와 다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다)

 

2. 가로주택정비사업: 국토교통부령으로 정하는 가로구역으로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역

. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

. 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10

2) 기존주택이 모두 주택법2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

 

3. 소규모재건축사업: 주택법2조제12호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역

. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

. 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

. 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

 

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[도시 및 주거환경정비법]

2(정의)

3. "노후·불량건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시··특별자치도 또는 지방자치법175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 조례(이하 "·도조례"라 한다)로 정하는 건축물

 

1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것

2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물

 

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[도시 및 주거환경정비법 시행령]

2(노후·불량건축물의 범위) ① 「도시 및 주거환경정비법(이하 ""이라 한다) 2조제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

 

1. 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물

 

2. 법 제12조제4항에 따른 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 같은 조 제5항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

 

법 제2조제3호다목에 따라 특별시·광역시·특별자치시··특별자치도 또는 지방자치법175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 "·도조례"라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

 

1. 건축법57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

 

2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물

 

3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

 

법 제2조제3호라목에 따라 시·도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

 

1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물

 

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

 

 

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[도시 및 주거환경정비법 서울 조례]

3(노후·불량건축물) 영 제2조제3항제1호에 따라 노후·불량건축물로 보는 기준은 다음과 같다 <개정 2012.1.5., 2012.12.31., 2015.1.2., 2016.3.24.>

 

1. 공동주택

. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택은 별표1에 따른다.

. 가목 이외의 공동주택은 20

2. 공동주택 이외의 건축물

. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물은 30(건축법 시행령별표 1 1호에 따른 단독주택을 제외한다)

. 가목 이외의 건축물은 20

삭제 <2015.1.2.>

영 제2조제2항제1호 전단의 규정에 따른 노후·불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지안의 건축물로서 2009811일 전에 건축된 건축물을 말한다. <신설 2011.3.17., 2012.1.5., 2015.1.2.>

미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공년도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등 부과 개시년도로 한다. <개정 2011.3.17.>

[전문개정 2009.7.30.]

 

 

 

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TAG 재개발 재건축 가로주택정비사업

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