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NEW아파트거래분석

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지금 서울에 집사도 될까요?

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책소개


부동산 투자의 핵심에 대해 데이터와 팩트로 접근해보자

8.2 부동산 대책은 역대급 규제라는 평가가 많았는데 실제 참여정부 시절 순차적으로 내놓았던 부동산 대책이 줄줄이 시장의 힘 앞에 무릎을 꿇어온 사례를 감안한 듯, 강도 높은 규제가 총망라된 모습이었다. 

그러나 LTV/DTI 강화 등 수요 위주의 억제 대책으로는 상승세의 집값을 잡는 데 한계가 있다는 것은 참여정부 시절 이미 겪은 바 있다. 

실제 참여정부 시절의 대책과 다음 분기 서울 아파트 상승률을 확인해보자.

 

 

2019년 그리고 2025년을 주목하자

 

 

저자소개


* samtoshi

저자 samtoshi 블로그주소 https://blog.naver.com/kedkorea samtoshi는 Daum과 Naver의 부동산 관련 까페에 서 다양한 Data를 갖고 부동산 분석을 하면서 점차 이름을 알리고 있다. 

부동산 투자에 대한 막연한 부정적 선입견만 갖고 있 던 중, 까페 내 집단지성이 주는 일깨움과 부동산 관 련 빅데이터에 관심을 갖기 시작하면서 본격적으로 부동산 분석에 파고 들었다고 한다. 

저자가 쓴 글 중 "서울 아파트 시장 중장기 전망"이라 는 글이 "붇옹산의 부동산 스터디" 까페지기를 통해 Youtube(붇옹산TV)로 소개되면서 일반인들에게 회 자되기 시작하였다. 

부동산 관련 영업 활동을 전혀 하지 않는 것으로 알려져있어 글의 진실성이 더욱 기대되는 samtoshi이다



목차

 

서문1 지금 부동산 투자해도 되나요? *samtoshi...6

학습만이 부동산 투자의 시행착오를 줄일 수 있다.

매수 시기, 매도 시기, 장소 선택. 

 

서문2 우리는 일본을 닮아가거나 또는 극복하고 있다. *전영진...8

우리가 한발 천천히 따라 가고 있다는 일본의 상황은 어떠한가?

배울건 배우고 고칠건 고치면 그보다 나아질것은 분명하다.

그럼 그동안 우리는 그렇게 해오고 있었을까?


chapter 1 대한민국 주택시장은 버블인가


집값 관리 으뜸, 대한민국 정부

물가상승률 만큼만 오른 대한민국의 집값. 

대한민국 정부는 장기적으로는 집값 관리의 귀재였다.


해외 기관이 바라다본 대한민국 주택시장

PIR, 소득대비 집값은 날이 갈수록 떨어지고 있다.

올해보다 작년, 작년보다 5년전이 더 집 사기 어려웠다.

저평가된 우리 나라 주택 가격

주택 임대료가 꾸준히 올라 주택의 근본가치가 상승했다.

주택 가격의 상승은 필연인 셈이었다.


탄탄한 구매력

가계부채 폭발?

가계 순금융자산도, 억대 연봉자도 해를 거듭할수록 늘고 있다.



chapter 2 왜 서울인가


서울이 올랐다고? 아직 멀었다

금융위기 후 서울의 주택가격 상승률은 여전히 전국 최하위다.


여전히 공급이 부족한 서울

서울은 실질주택보급률도, 1000명당 주택수도 전국 주요 시도 중 

가장 낮다. 게다가 재건축/재개발 외 대규모 추가 공급이 불가한 

공급 부족 만성 상태이다.


. 서울의 전성기는 아직 오지 않았다

서울의 노후 주택 비중은 경기도보다 훨씬 높다.

강남3구의 노후 주택 비중은 서울 평균보다 훨씬 높다.

이들이 재건축되어 신축이 된다면?


도쿄의 사례에서 본 서울의 투자 가치

잃어버린 20년이 왔어도 지방보다 수도권, 수도권보다 도쿄부터

회복 중이다. 


우리 나라와 일본은 다르다

일본의 “잃어버린 20년”이 우리의 미래?

그렇게 어리석은 대한민국이 아니다.



chapter 3 서울의 과거, 그리고 현재


서울 아파트 시장 빅데이터

서울이 폭락한 이유는 외부 요인이나 대규모 공급 뿐이었다.


현재 서울 아파트는 거품이 아닌 저평가 구간

서울 아파트 시세와 상관관계가 깊은 6대 요소.

그 어느 것과 비교해도 서울 아파트 시세는 “저평가”라는 

결론이 나온다.


장기간 조정을 초래하는 수준의 거품 범위란?

전세가가 뒷받침된 현 시장에 거품은 없다.


과거보다 낮은 주택 구입 부담

놀랍게도 현재의 주택 구입 부담은 과거 14년간의 평균에도 

못 미치는 수준이다. 집은 과거가 더 사기 어려웠다.



chapter 4 서울의 미래 (2018~2022년, 그리고 그 이후)


2018년에도 상승세는 지속되는가

GDP, 가계소득, 통화량. 무엇과 비교해도 

최근 4년의 상승기는 “덜 올랐다”.


2019년 하락 전환은 마지막 매수 기회

강력한 주택구매 수요층이 줄고, 공급은 늘어난다.

게다가 서울 아파트는 6년 연속 상승한 적이 없다.

그런데 2019년도 오른다고? 

쉬어가는 구간도 있어야 더 오래 간다.


반등의 2020~22년

2018년 서울은 2003년의 데자뷰가 느껴진다. 

8/2 대책의 여파도 이때 나타나기 시작한다.

거기에 1기 신도시가 재건축 연한에 도달한다.

2025년까지는 매도해야

인구 감소가 머지 않은 시점, 공포가 심리를 지배한다. 

주택구매 수요층의 감소는 공포 확산의 트리거가 된다.



chapter 5 주목해야 할 지역과 단지


2030 서울플랜

친절한 서울시. 어디가 투자하기 좋은지 구석구석 잘 소개해주었다.

그런데 서울은 모두 유망하다고 하면 재미가 없다. 

그 안에서 보물을 찾아보자.


서울시 생활권 계획

서울시의 가이드라인 속에서도 일자리/교통에서 뚜렷한 개선점이 

보이고 대규모 개발이 가능한 가용지를 보유한 곳을 찾아보자.


chapter 6 서울 다른 지역도 살펴보자


[동남권] 더 개선되는 인프라와 일자리. 서울의 톱픽도 이곳에!


[도심권] 풍부한 일자리에 부족한 아파트. 

희소성과 미래 가치는 도심권이 으뜸이다!


[서남권] 금융의 여의도, 산업의 마곡, 학군의 목동. 

골라잡는 재미가 있다.


[동북권] 교통망 개선이 가장 뚜렷한 곳. 

GTX 시대의 도래가 손꼽아 기다려지는 곳.


[서북권] 주택보급률이 가장 높은 곳. 

DMC의 대규모 개발에 기대를 걸어보자.


[분당/판교] 서울 시세와 나란히 가는 분당/판교. 

일자리 확충과 교통망 개선은 

웬만한 서울 지역 저리 가라 수준!



앱 프로그램 소개 


빅데이터를 통한 지역 가격 분석 방법...12

공개된 데이터를 모아 거래 동향을 분석하는 방법은 

어떤 것이 있을까? 하나둘 깊이 있게 찾아가 보자.



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TAG 부동산시세, 부동산매매, 아파트시세, 아파트매매, 부동산 투자

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